Come si calcola il canone concordato: la guida passo per passo
Zona, superficie convenzionale, elementi, fasce e maggiorazioni: come si arriva al canone di un contratto a canone concordato secondo l'accordo territoriale del comune, con un esempio numerico completo e gli errori da evitare.
Il contratto a canone concordato è il contratto di affitto in cui il canone non è libero: deve stare dentro i valori minimi e massimi fissati dall'accordo territoriale del comune, firmato dalle organizzazioni dei proprietari e degli inquilini. In cambio, proprietario e inquilino hanno agevolazioni fiscali.
Il punto delicato è proprio il calcolo: ogni accordo ha le sue zone, i suoi coefficienti e le sue regole, e un valore sbagliato rende il canone non conforme. Vediamo come si procede, passo per passo.
Cos'è il canone concordato
La legge prevede tre tipi di contratto a canone concordato:
- abitativo agevolato, il più diffuso, con durata di 3 anni più 2 di proroga ("3+2");
- transitorio, da 1 a 18 mesi, per esigenze temporanee documentate;
- per studenti universitari, da 6 mesi a 3 anni, nei comuni sede di università.
Per tutti e tre il canone si calcola con lo stesso metodo, partendo dall'accordo territoriale. Le agevolazioni dipendono dal comune: le principali sono la cedolare secca al 10% nei comuni ad alta tensione abitativa, l'IMU ridotta del 25% e una detrazione per l'inquilino.
1 Trovare la zona
L'accordo divide il territorio comunale in zone omogenee (centro, semicentro, periferia, frazioni…). Per ogni zona fissa un valore minimo e un valore massimo in euro al metro quadro, a volte divisi in più fasce.
La zona si trova dall'indirizzo o, più spesso, dal foglio catastale dell'immobile, che si legge nella visura: gli allegati dell'accordo elencano quali fogli o quali strade appartengono a ciascuna zona.
Attenzione: alcuni accordi assegnano strade di pregio a una zona diversa da quella del foglio. Controlla sempre gli elenchi delle strade, non solo la mappa.
2 Calcolare la superficie convenzionale
Il canone non si moltiplica per i metri quadri "veri", ma per la superficie convenzionale: la superficie dell'abitazione più quella delle pertinenze, ciascuna pesata con un coefficiente stabilito dall'accordo.
| Superficie | Coefficiente tipico |
|---|---|
| Abitazione | 100% |
| Balconi e terrazzi | 25-30% |
| Box auto | 50% |
| Posto auto scoperto | 15-20% |
| Cantina e soffitta | 20-25% |
| Giardino privato | 10-15% |
I valori in tabella sono solo indicativi: ogni accordo ha i suoi, e molti prevedono correzioni per gli alloggi molto piccoli o molto grandi.
3 Contare gli elementi e scegliere la fascia
Dentro l'intervallo minimo-massimo della zona, la posizione dell'immobile dipende dai suoi elementi (o parametri) di qualità, elencati dall'accordo. Tipicamente: ascensore, riscaldamento autonomo, doppi servizi, posto auto, porta blindata, impianto di condizionamento, buona classe energetica, portineria, giardino condominiale.
Più elementi ha l'immobile, più il canone sale verso il massimo. Molti accordi dividono l'intervallo in sotto-fasce: per esempio, con pochi elementi si resta nel primo quarto dell'intervallo, con quasi tutti si arriva all'ultimo.
Attenzione: gli elementi vanno documentati. In caso di controllo, un elemento dichiarato e non presente rende il canone fuori dai limiti.
4 Applicare maggiorazioni e riduzioni
L'accordo può prevedere aumenti o riduzioni percentuali del valore al metro quadro, per esempio per:
- alloggio arredato;
- durata del contratto superiore al minimo;
- immobile ristrutturato di recente o con classe energetica alta;
- contratti transitori o per studenti, con valori propri.
Le percentuali e le condizioni cambiano molto da un accordo all'altro: è il punto in cui si sbaglia più spesso.
Un esempio completo
Un appartamento in zona B di un comune immaginario, con valori dimostrativi (non di un accordo reale) espressi in euro al metro quadro al mese. Molti accordi li esprimono all'anno: il metodo non cambia.
| Superficie | m² | Coefficiente | m² convenzionali |
|---|---|---|---|
| Abitazione | 72 | 1,00 | 72,0 |
| Balconi | 12 | 0,25 | 3,0 |
| Box | 15 | 0,50 | 7,5 |
| Cantina | 10,5 | 0,20 | 2,1 |
| Totale | 84,6 |
- Zona B: minimo 6,10 €/m², massimo 9,40 €/m².
- Elementi: ascensore, doppi servizi, riscaldamento autonomo, posto auto, porta blindata, condizionatore: 6 su 9. Secondo l'accordo dell'esempio si va nella sotto-fascia dal 51% al 75% dell'intervallo, cioè fra 7,78 e 8,58 €/m².
- Valore scelto: 7,94 €/m², dentro la sotto-fascia.
- Canone: 84,6 m² × 7,94 €/m² = 671,72 €, arrotondato a 672 € al mese, cioè 8.064 € all'anno.
Se l'accordo prevedesse una maggiorazione per l'arredo, si applicherebbe al valore al metro quadro prima di moltiplicare per la superficie.
L'attestazione di rispondenza
Se il contratto viene firmato senza l'assistenza delle organizzazioni dei proprietari e degli inquilini, serve un'attestazione di rispondenza, rilasciata da almeno un'organizzazione firmataria dell'accordo (alcuni accordi la richiedono a entrambe le parti, proprietari e inquilini), che certifica che il canone e il contratto rispettano l'accordo territoriale. È prevista dal decreto ministeriale del 16 gennaio 2017 e l'Agenzia delle Entrate la considera necessaria per avere le agevolazioni fiscali.
In pratica, chi rilascia l'attestazione rifà il calcolo: zona, superficie, elementi, fascia, maggiorazioni. Per questo i centri che ne rilasciano molte lavorano con una scheda di calcolo standard.
Gli errori più comuni
- Usare l'accordo vecchio. Gli accordi vengono rinnovati: valori e zone possono cambiare.
- Sbagliare la zona guardando solo l'indirizzo, senza controllare foglio catastale ed elenchi delle strade.
- Contare la superficie commerciale al posto di quella prevista dall'accordo, o dimenticare i coefficienti delle pertinenze.
- Dichiarare elementi non documentabili per salire di fascia.
- Applicare maggiorazioni non previste o sommarle quando l'accordo non lo consente.
- Ricopiare a mano i dati della scheda nell'attestazione e nel contratto, con il rischio di valori diversi fra i documenti.